金融法規(guī)《司法部、商務(wù)部關(guān)于全面推進(jìn)增值稅轉(zhuǎn)制改革的通知》(

國(guó)稅發(fā)〔2016〕36號(hào)

)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中小企業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行規(guī)定新聞稿(

商務(wù)部新聞稿2016年第18號(hào)

)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《2016年第18號(hào)新聞稿》)規(guī)定了金融業(yè)“業(yè)務(wù)改革與增加”的金融處理政策。與“營(yíng)改增”前繳納的增值稅相比，繳納責(zé)任周的確認(rèn)、稅款的預(yù)繳、營(yíng)業(yè)額定額的計(jì)算、納稅申報(bào)表的填寫(xiě)等各個(gè)方面都發(fā)生了相當(dāng)大的變化。因此，房地產(chǎn)小企業(yè)在記賬和納稅申報(bào)過(guò)程中，應(yīng)特別注意稅務(wù)處理和管理工作。

給一顆豌豆(本文定額單位為萬(wàn)元)

答:該公司是一家從事皮具房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理的中小企業(yè)。政府機(jī)構(gòu)位于梁園區(qū)，開(kāi)發(fā)的A房地產(chǎn)項(xiàng)目位于睢陽(yáng)區(qū)。本項(xiàng)目建筑施工許可證登記的開(kāi)工日期為2016年4月30日。本次“營(yíng)改增”登記為一般納稅，A房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇一般納稅方式。

據(jù)了解，公司為開(kāi)發(fā)A項(xiàng)目已取得15萬(wàn)平方米農(nóng)用地，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用費(fèi)財(cái)務(wù)憑證金額為3億元；該項(xiàng)目的總銷(xiāo)售面積為390，000平方米。

2016年5月底，項(xiàng)目A仍未完工，預(yù)購(gòu)收入1億元，同面積1萬(wàn)平方米。

2016年6月底，A項(xiàng)目采購(gòu)建材混凝土100萬(wàn)元，進(jìn)項(xiàng)稅17萬(wàn)元；5月底向開(kāi)發(fā)商開(kāi)具了預(yù)購(gòu)1億元人民幣的增值稅憑證。本月初沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅額。

注:一般稅收開(kāi)發(fā)的老房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以按一般稅收申報(bào)，稅率為11%。支付待遇和一般稅收開(kāi)發(fā)的新房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有質(zhì)的區(qū)別。

五月底的稅務(wù)處理

收到預(yù)付款時(shí)，

借款:利息1萬(wàn)

貸款:預(yù)付款-無(wú)投票權(quán)當(dāng)天未付房款10000元

注:“增值稅改革”后，出售資產(chǎn)的支付責(zé)任從增值稅支付責(zé)任發(fā)生的那一周開(kāi)始轉(zhuǎn)移，收到預(yù)付款的當(dāng)天仍然是出售資產(chǎn)支付責(zé)任發(fā)生的那一周。當(dāng)投票日或所有權(quán)轉(zhuǎn)移或合同約定的交付年份到來(lái)時(shí)，付款責(zé)任將得到確認(rèn)。但為了保證稅收的均衡存儲(chǔ)，2016年第18號(hào)新聞稿第10條和第11條具體規(guī)定:一般納稅中，單獨(dú)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)付款方式出售的，收到預(yù)付款時(shí)按3%的比例預(yù)繳增值稅。預(yù)繳稅金=預(yù)繳÷(1+適用稅額或征收率)×3%；采用一般計(jì)稅方法計(jì)算稅額的，按照11%的適用稅額計(jì)算。

a .在次月審批期內(nèi)，公司按照預(yù)征率3%計(jì)算預(yù)繳稅金270.27(10000/(1+11%)×3%)，并向項(xiàng)目所在地綏陽(yáng)區(qū)預(yù)繳稅金。

借款:應(yīng)付稅-未付增值稅270.27

貸款:利息270.27

填寫(xiě)預(yù)繳稅金表

2016年5月，我收到一筆1億元的預(yù)付款。因?yàn)闆](méi)有開(kāi)具單據(jù)，所以要填寫(xiě)《增值稅預(yù)繳稅金表》，不需要填寫(xiě)《增值稅稅務(wù)記賬及納稅申報(bào)流程申報(bào)表》第一行的“按適用稅種計(jì)稅營(yíng)業(yè)額”一欄。增值稅預(yù)繳稅金表第二行第一列填10000，第二列填0，第三列填3%，第四列填270.27

6月底的稅務(wù)處理

在接收建筑材料文件并接受其存放時(shí)，

借:原材料100

應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅)17

信用:利息117

5月底向開(kāi)發(fā)商開(kāi)具預(yù)購(gòu)人民幣1億元增值稅(VAT)憑證，核算及報(bào)稅流程核算金額9009.01，銷(xiāo)項(xiàng)稅額990.99，銷(xiāo)項(xiàng)稅額本月確認(rèn)。

借款:預(yù)付款-無(wú)投票權(quán)當(dāng)天未付房?jī)r(jià)10000元

貸方:預(yù)收賬款——投票日應(yīng)稅房?jī)r(jià)為9，009.01。

應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(銷(xiāo)項(xiàng)稅)990.99

國(guó)稅發(fā)〔2016〕18號(hào)文第四條:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中小企業(yè)銷(xiāo)售新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法，營(yíng)業(yè)額按照取得的總價(jià)和額外費(fèi)用，扣除當(dāng)期出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目相同農(nóng)用地價(jià)格的金額計(jì)算。周轉(zhuǎn)率=(總價(jià)和額外成本-本期允許扣除的耕地價(jià)格)÷(1+11%)

農(nóng)用地價(jià)格允許扣除額:10000÷390000×30000=769.23

同農(nóng)地價(jià)格稅:769.23(1+11%)×11% = 76.23

借:應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(營(yíng)改增抵銷(xiāo)項(xiàng)稅)76.23。

貸款:非營(yíng)業(yè)收入76.23

注:①“營(yíng)改增”政策的具體記賬金額和退稅流向程度，必須是“價(jià)值扣除法記賬和退稅流向”，而增值稅核算使用“扣除法”。因?yàn)锳公司投票給開(kāi)發(fā)商的時(shí)候，已經(jīng)按照單據(jù)上的營(yíng)業(yè)額和稅金入賬了。如果不做此分錄，就要按照應(yīng)稅所得扣除農(nóng)用地價(jià)格后的金額來(lái)計(jì)算稅額，這樣就會(huì)導(dǎo)致賬表之間的應(yīng)繳稅額統(tǒng)計(jì)出現(xiàn)差異，即按照具體流程準(zhǔn)確繳納稅款后，保費(fèi)仍然有欠繳稅款的金額。②允許以同等農(nóng)用地價(jià)格抵扣的稅款，視為中央政府給予中小企業(yè)的減免稅優(yōu)惠，因此計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”科目。

借:應(yīng)付稅款-應(yīng)付增值稅(從未付增值稅轉(zhuǎn)出)897.76

貸方:應(yīng)付稅-未付增值稅897.76

預(yù)繳稅金的扣除

國(guó)稅發(fā)〔2016〕18號(hào)文新聞稿第14條具體規(guī)定，新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售適用一般計(jì)稅方法的，當(dāng)期應(yīng)納稅額按當(dāng)期營(yíng)業(yè)額和適用稅額的11%計(jì)算，扣除預(yù)繳稅金后，由固定的主管行政機(jī)關(guān)核定繳納。未繳納的預(yù)繳稅金可結(jié)轉(zhuǎn)下期進(jìn)一步抵扣。

本月應(yīng)納稅額為627.49(990.99-17-76.23-270.27 = 897.76-270.27)，按財(cái)稅[2016]36號(hào)附件2第1 (10)條的明確規(guī)定向公司政府機(jī)構(gòu)駐地梁園區(qū)申報(bào)。

借款:應(yīng)付稅-未付增值稅627.49

貸款:利息627.49

填寫(xiě)納稅申報(bào)表

申報(bào)納稅時(shí)，需填寫(xiě)《商務(wù)部關(guān)于全面推進(jìn)增值稅制度改革后增值稅納稅申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的新聞公報(bào)(

商務(wù)部新聞稿2016年第13號(hào)

)和商務(wù)部關(guān)于變更增值稅納稅申報(bào)表有關(guān)事項(xiàng)的新聞稿(

商務(wù)部新聞稿2016年第27號(hào)

)發(fā)布的流程。

在”

增值稅

納稅申報(bào)表附資料(一)第四行第一欄填寫(xiě)9009.01，第二欄填寫(xiě)990.99，第十二欄填寫(xiě)769.23，第十三欄填寫(xiě)9230.77，第十四欄填寫(xiě)914.76萬(wàn)元；在”

增值稅

《納稅申報(bào)表附報(bào)資料(二)》第2欄“金額”欄填寫(xiě)100，“納稅”欄填寫(xiě)17；增值稅納稅申報(bào)表附信息(三)第2欄第1欄填寫(xiě)10000，第3、4、5欄填寫(xiě)769.23；在《增值稅納稅申報(bào)表附信息(四)》序號(hào)4第一、四欄填寫(xiě)270.27；“本期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅明細(xì)表”第二欄“金額”欄填寫(xiě)100，“稅金”欄填寫(xiě)17

以下數(shù)字在增值稅納稅申報(bào)表主表“一般工程項(xiàng)目”一欄中的CCTV中填寫(xiě)或生成:第1欄9009.01、第11欄914.76、第18欄17、第24欄897.76、第27欄(=第28欄)270.27、第34欄627.49

經(jīng)過(guò)上述稅務(wù)處理后，應(yīng)付增值稅的賬表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒(méi)有差異。