自去年2月22日起，除上海、天津、上海、深圳外的其他周邊地區(qū)個人購買總面積90平方米的兩套房，可享受1%或2%的稅收優(yōu)惠。一名記者記得被告知司法部，

金融事務

我局和住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合下發(fā)了《關于修改外商投資房地產(chǎn)銷售項目稅收的通知》，決定根據(jù)中華人民共和國國務院的有關安排，個人購買2年以上(含2年)的住房，內(nèi)部出售仍有差價。一般來說，房屋可以免征營業(yè)稅(不含北上廣深)。

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契稅

提高個人購買第二套房的契稅優(yōu)惠

改革明確規(guī)定，全省范圍內(nèi)購買總面積90平方米及以下的個人(包括購房人、配偶和未成年父母)唯一住房的，契稅減征1%；總面積在90平方米以上的，契稅減征1.5%。

除北上廣深外，個人購買總面積90平方米及以下的第二套改善住房，契稅減征1%；總面積在90平方米以上的，契稅減征2%。

相關機構(gòu)強調(diào)，家庭第二套改善住房是指已經(jīng)擁有一套住房的家庭購買的第二套住房。

這一次，三家機構(gòu)還明確規(guī)定，如果報稅享受稅收優(yōu)惠，根據(jù)報稅或授權，購房地房產(chǎn)部門將出具納稅人住房情況書面查詢結(jié)果，查詢結(jié)果及相關住房數(shù)據(jù)將首次傳輸。什么是合理避稅

金融事務

行政機關。如果暫時無法提供沒有查詢前提的家庭住房查詢結(jié)果，應向稅務機關提交家庭住房實際數(shù)量的書面?zhèn)惱肀ＷC書。如果倫理保證是虛假的，則屬于欺詐性納稅申報，應按《中華人民共和國稅收征收條例》的相關明確規(guī)定辦理，非倫理的記錄應納入個人信用信息系統(tǒng)。

據(jù)了解，在此之前，2010年司法部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部也下發(fā)了《關于改變房地產(chǎn)銷售方案的意見》

契稅

《外商投資企業(yè)所得稅通知》中，此前有關機構(gòu)明確規(guī)定，個人購買一般房屋，且該房屋屬于家庭唯一房屋(包括核心成員內(nèi)的購房人、配偶、未成年父母)的，減半征收

契稅

。個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于唯一家庭住房的，契稅減按1%的稅率征收。一般來說，個人購買不符合上述明確規(guī)定的住房，不享受上述外商投資。

換句話說，這項改革相當于增加個人購買家庭第二套住房的契稅優(yōu)惠。

比如市民在2月22日月底購買200平米的房子，房子總價值400萬元，房子是家庭第二套房子。此時國家應繳納的契稅暫按3%計算，共計12萬元。但2月22日以后，購買一定價格、總面積的第二套房子，應繳契稅的國際標準降為2%，具體繳納契稅8萬元，相當于契稅各方面優(yōu)惠4萬元。

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營業(yè)稅

出售2年以上的房屋征收營業(yè)稅

改革是具體的。個人會買嚴重不滿2年的房子。什么是合理避稅和內(nèi)部銷售，會征收多少營業(yè)稅；個人購房2年以上(含2年)且內(nèi)部出售的，免征營業(yè)稅。此優(yōu)惠不含北上廣深。

同時，在明確的免稅程序中，購房周、發(fā)放證件、以非購房方式取得住房等相關活動，

稅收管理

明確規(guī)定，按照《中共中央辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部等機構(gòu)關于做好合理避稅和穩(wěn)定房價管理工作意見的通知》、《商務部、司法部、國土資源部關于加強房地產(chǎn)、

稅收管理

執(zhí)行《商務部關于實施房產(chǎn)稅制度若干明確問題的通知》的有關規(guī)定。

記者獲悉，2015年，司法部和國家稅務總局發(fā)布了《個人住房轉(zhuǎn)讓變更》

營業(yè)稅

政策通知明確規(guī)定，個人購買嚴重不滿2年的房屋，內(nèi)部出售的，征收金額

營業(yè)稅

；個人在內(nèi)部出售已購買2年以上(含2年)的非一般房屋的，按照出售所得利息減去房屋購買價格征收營業(yè)稅；一般來說，個人買房超過2年(含2年)的，免征營業(yè)稅。

相比之下，這次推出的改革，相當于個人在購買2年以上(含2年)的住房并內(nèi)部出售時，仍然區(qū)分普通住房和非普通住房，可以在不繳納營業(yè)稅的情況下獲得盡可能多的優(yōu)惠。

舉個例子，如果一個市民在2月22日底賣掉了一套購買2年以上的總價值500萬元的大房子，他將獲利150萬元。此時國家應繳納的營業(yè)稅暫按5%計算，共計7.5萬元。2月22日以后，賣房子的利潤在一定程度上是一模一樣的，但此時已經(jīng)免征營業(yè)稅，相當于改革，在營業(yè)稅各方面給了7.5萬元的優(yōu)惠。

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研究者解讀

有利于非二線城市的“去庫存化”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，首先，從直接影響來看，房地產(chǎn)政策繼續(xù)嚴格，有利于非二線城市房地產(chǎn)價格的去庫存化。從政策的直接影響來看，契稅對需要改善的購房者有著重大的負面影響。在目前的政策下，大部分城市對首間客房都有不同程度的減免，14什么是合理避稅0或者144平米以上，全部兩套都按3%收取。

比如北平的王先生想買一套90平米以內(nèi)總價值200萬的改良房，現(xiàn)在要交6萬契稅，今天開放政策后才2萬?？偯娣e90多平米，現(xiàn)在需要交6萬，改革后才4萬。所以這對于有改進需求的買家是非常不利的。

此外，營業(yè)稅政策與以前不同，主要體現(xiàn)在非一般住房上。對于單位大、價格低、平房多的開發(fā)商，在現(xiàn)行政策中，2年后還需要繳納利息營業(yè)稅，這是開放政策中沒有規(guī)定的。理論上，如果凌空的含量也是按照房屋計算的話，對改善需求是非常有利的。

一線城市將成為消費市場

張大偉表示，總體而言，房地產(chǎn)消費市場預計將在本季度遇到一輪密集而嚴格的政策。到目前為止，從各個城市來看，二線城市最受公司青睞。特別是降息后，一線城市的房價和資金會明顯改善。從國家統(tǒng)計局關于什么是合理避稅的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)價格全面上漲。但由于三四線存貨價值過高，去年下半年救市政策仍將停滯不前，說明房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟發(fā)展的負面影響相對較小，房價政策繼續(xù)嚴格。然而，在消費市場分割布局下，房地產(chǎn)仍然面臨著很大的可能性，尤其是二線城市的房東對房價上漲的要求非常高。去年，房地產(chǎn)消費市場的一線城市將成為消費市場的細分市場。