自營改增實施以來，《關于全面推進增值稅轉型改革的通知》(

財稅[2016]36號文件

二手房買賣，除了將出售資產的愛國彩票改為增值稅憑證外，還涉及哪些變更？什么東西和以前一樣？

納稅的“三大變化”

案例:

2016年5月3日，第一次購房的李先生以180萬元的價格出售了某縣所轄市區(qū)總面積為143平方米的房產。李先生購買該房產用于避稅的時間為2015年1月6日，該房產原值為150萬元。全步驟對比了營改前后李先生納稅情況的變化。

一、增值稅的變化

財務條例”

明確規(guī)定從增值稅到增值稅體制改革的過渡政策

“具體:一個人會買一套嚴重不滿2年的房子，內部出售，按5%的稅率繳納增值稅。如果一個人買房超過2年(含2年)，內部出售，為什么要避稅，免征增值稅(北上廣深除外)；在北上廣深周邊地區(qū)，一個人購買2年以上(含2年)的非普通住房，內部出售的，按扣除購房款后的利息按5%的比例繳納增值稅。內部出售2年以上(含2年)的普通房屋，免征增值稅。

以上情況，李先生在營改前需要繳納增值稅9萬元(180×5%)，營改后只需繳納增值稅8.57萬元[180/(1+5%) × 5%]。對比兩者，營改后，李先生節(jié)稅4300元。

二、個人所得稅的變化

金融法規(guī)《關于個人轉賣住房所得征收個人所得稅困難問題的通知》(財稅字[1999]278號)第四條明確規(guī)定，個人轉讓中產階級唯一一棟貧困辦公樓5年以上取得的所得，免征個人所得稅。不符合上述政策的，應按“個人財產轉讓所得”繳納個人所得稅，征收方式有檢查征收或審批征收兩種。納稅時能提供房屋原值的原始、準確的匯票的，應當核定征收，否則應當核定征收。

為什么要避稅

財務條例”

關于營改增后房產稅和耕地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)難的通知

國稅發(fā)〔2016〕43號文件(以下簡稱“國稅發(fā)〔2016〕43號文件”)第四條第二款明確規(guī)定，個人轉讓私有房屋的個人所得稅應納稅所得額不含增值稅，取得私有房屋后支付的價款中包含的增值稅計入個人財產原值，計算轉讓所得時可抵扣的稅額不含本次轉讓所繳納的增值稅。

以上情況，假設適當?shù)目傻挚圪M用為10萬元。

如果選擇查收:個人所得稅=(計稅價格-房屋原值-轉讓時繳納的相關稅費-適當費用)×20%

營改前:李先生繳納增值稅及附加費9.9萬元【180× 5% (1+7%+3%)】。

個人所得稅=[180-150-9.9-10]×20% = 20200元

營改增后，李先生繳納的增值稅及附加費為94，270元[180/(1+5%) × 5% (1+7%+3%)]。其中增值稅8.57萬元，城建稅、教育費附加合計8570元。

個人所得稅=[171.43-150-0.857-10]×20% = 21140元

營改增后，李先生的個人所得稅就他為什么要避稅增加了0.94萬元。增加的因素是李先生在本次轉讓中繳納的增值稅無法抵扣，抵扣轉讓中繳納的稅款減少。如遇綜合增值稅(或增值稅)及附加稅，李先生的稅率仍會降低。

采用核定征收的，個人所得稅=計稅價格×1%(具體比例由省地稅局或省地稅局授權的地稅局根據(jù)區(qū)位、地理環(huán)境、建造周數(shù)、私房類別、轉賣房屋平均價格水平等環(huán)境因素，在房屋轉讓收入的1%-3%幅度內確定。)

營改前，李先生應繳納個人所得稅1.8萬元(180×1%)；營改增后，李先生應繳納個人所得稅17100元[180/(1+5%) × 1%]，節(jié)約個人所得稅900元。

第三，契稅的變化

財務條例”

關于房地產交易項目契稅增值稅變更外商投資的通知

(國稅發(fā)〔2016〕23號)明確規(guī)定，個人購買中產階級唯一一套總面積90平方米及以下的住房，契稅減征1%；總面積在90平方米以上的，契稅減征1.5%。除了北方、廣州、深圳，如果一個人買了中產階級第二套改良房，總面積90平米及以下，契稅減征1%；總面積在90平方米以上的，契稅減征2%。

勞改營改造前，李先生要交契稅22500元(150×1.5%)。如果發(fā)生在改革陣營之后，根據(jù)

財稅[2016]43號文件

明確規(guī)定契稅交易價格不含增值稅。李先生只需繳納契稅21400元[150 ÷ (1+5%) × 1.5%]。對比兩者，營改后李先生的契稅為1100元。

總的來說，既然增值稅是附加稅，而增值稅是內稅，那么營改增后，二手房銷售的稅率只會降低，不會增加，這是好事。

交易服從“三不變”

首先，稅收將保持不變

營改增后，在一定過渡期內，將個稅交由地方稅務局為一人二手房銷售辦理納稅申報受理、稅收價格風險評估、稅收征收、單證生成等事宜，個稅不變。

第二，稅收程序保持不變

營改增后，二手房買賣的稅務手續(xù)及相關事宜仍按“國科院”辦理

金融事務

司法部、國土資源部關于加強房產稅管理的通知(國稅發(fā)〔2005〕89號)國家稅務總局

金融事務

現(xiàn)將我局《關于房地產稅收制度實施中幾個明確問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)的有關明確規(guī)定予以貫徹執(zhí)行。

第三，外國投資保持不變

營改增后，二手房出售完全相當于將增值稅政策轉化為

增值稅

上，原

增值稅

外商投資相關減免稅保持不變，減免稅所需資料仍按原明確規(guī)定報送。