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「金華財稅網(wǎng)」不動產(chǎn)增值稅進項抵扣幾項重要規(guī)定,一文搞明白!

2021-04-16 16:30:09

商務(wù)部實施營改增已經(jīng)一年了。關(guān)于房地產(chǎn)增值稅進項稅額抵扣,你有沒有明確一些最重要的明文規(guī)定?讓我們和邊肖一起回顧一下。

與房地產(chǎn)相關(guān)的增值稅進項抵扣相關(guān)文件主要包括

司法部、商務(wù)部關(guān)于全面推進增值稅改革體制改革的通知(財稅[2016]36號)

(以下簡稱36號文件)附件2

關(guān)于增值稅轉(zhuǎn)型改革有關(guān)事項的明確規(guī)定

房地產(chǎn)進項稅分期抵扣暫行規(guī)定(商務(wù)部2016年第15號新聞稿)

(以下簡稱15號新聞稿)。<金華財稅網(wǎng)/p >(親和網(wǎng)邊肖溫馨提示:點擊以上指南閱讀指南翻譯)

1.被收購的房產(chǎn)如何抵扣?

1.金華財稅網(wǎng)政策明確規(guī)定

根據(jù)36號文件附件2第二條第一款規(guī)定,2016年5月1日以后取得并按人民幣核算的房地產(chǎn)進項稅或2016年5月1日以后取得的房地產(chǎn)在建工程,應(yīng)在取得當月起兩年內(nèi)從銷項稅中扣除,扣除比例為第一年60%,第二年40%。

2.個案研究

y中小企業(yè)一般納稅。2016年7月1日,他們帶著利息(增值稅專用發(fā)票,進項稅11萬元)購買了一棟商業(yè)價值100萬元的寫字樓。購買主樓的中小企業(yè)增值稅進項稅額如何抵扣?

政策中明確規(guī)定,取得抵扣聯(lián)時當期即2016年7月的抵扣進項稅額為60%,即11×60%=6.6(萬元),剩余40%在第二年抵扣。

上述政策中所指的第二年,是指自取得抵扣聯(lián)之日起的第十三個月,即2017年8月1日的抵扣進項稅額=11×40%=4.4(萬元)

二、在建房地產(chǎn)項目的建設(shè)如何抵扣?

1.政策明確規(guī)定

根據(jù)15號新聞稿第3條,如果2016年5月1日之后購買的商品和設(shè)計公共服務(wù)以及建筑公共服務(wù)用于建造額外的房地產(chǎn),或用于改建、擴建、修繕或裝修房地產(chǎn),并將房地產(chǎn)原值提高50%以上,則兩年內(nèi)將根據(jù)必要的相關(guān)明確規(guī)定從銷項稅額中扣除進項稅額。

2.個案研究

y中小企業(yè)附近有一個廠區(qū),2015年12月購買,溢價商業(yè)價值70萬。2016年4月底,發(fā)現(xiàn)廠區(qū)天花板、外墻因河水反彈損壞嚴重。2016年5月底,中小企業(yè)采購水泥瓦、金屬片修補吊頂,共繳納價格稅46.8萬元,取得增值稅專用發(fā)票6.8萬元。購買水泥瓦和金屬板材如何抵扣進項稅?

y中小企業(yè)購買運費支付價格46.8/(1+17%) = 40萬元

修繕支出增加房地產(chǎn)原值的比例為40/70=57%>50%,因此進項稅應(yīng)按上述明確規(guī)定分期扣除。

2016年5月,當期扣除60%,即6.8 * 60% = 4.08萬元,2017年6月扣除剩余40%,扣稅6.8 * 40% = 2.72萬元。

3.扣除的房產(chǎn)怎么轉(zhuǎn)出?

1.政策明確規(guī)定

15號新聞稿第七條明確規(guī)定,已抵扣進項稅額的房地產(chǎn)發(fā)生非正常傷亡,或已改變用途,且設(shè)有計稅方式簡單的納稅項目、增值稅免稅項目、集體福利或個人消費的。不能抵扣的進項稅按以下公式計算:

不可抵扣進項稅=(可抵扣進項稅+可抵扣進項稅)×房地產(chǎn)市場價值率

房地產(chǎn)市場價值率=(房地產(chǎn)市場價值÷房地產(chǎn)原值)×100%

可抵扣進項稅額小于或等于該房地產(chǎn)可抵扣進項稅額的,應(yīng)當在該房地產(chǎn)改變用途時的當期進項稅額中扣除可抵扣進項稅額。

可抵扣進項稅額低于該房地產(chǎn)的可抵扣進項稅額的,在該房地產(chǎn)改變用途時,從當期進項稅額中扣除可抵扣進項稅額,并從該房地產(chǎn)待抵扣進項稅額中扣除可抵扣進項稅額和可抵扣進項稅額的利息。

2.個案研究

y 2016年7月1日,中小企業(yè)以11萬元進項稅購買了一棟一樓商業(yè)用房。2017年4月,該中小企業(yè)將主樓改造為員工食堂。如何計算輸入轉(zhuǎn)賬金額?

案例一:假設(shè)該房產(chǎn)2017年4月的市值為90萬元

y 2016年7月中小企業(yè)可抵扣進項稅額為11 * 60% = 6.6萬元

房地產(chǎn)市場價值率=(90/100)=90%

不可抵扣進項稅=(6.6+4.4)* 90% = 99000元

由于金華財稅網(wǎng)抵扣的進項稅額小于該房產(chǎn)的可抵扣進項稅額6.6萬元,2017年4月應(yīng)轉(zhuǎn)出6.6萬元作為進項稅額,然后“利息”= 9.9-6.6 = 3.3萬元,再從4.4萬元的可抵扣進項稅額中抵扣3.3萬元的“利息”。這個中小企業(yè)要扣除的進項稅是1

案例二:假設(shè)該房產(chǎn)2017年4月的市值為50萬元

y 2016年7月中小企業(yè)可抵扣進項稅額為11 * 60% = 6.6萬元

房地產(chǎn)市場價值率=(50/100)=50%

不可抵扣進項稅=(6.6+4.4)* 50% = 5.5萬元

如果扣除的55,000元進項稅少于該房地產(chǎn)的扣除的66,000元進項稅,則扣除的66,000元應(yīng)于2017年4月轉(zhuǎn)出55,000元。原用于當年第二年抵扣的進項稅額4.4萬元,2017年8月可從銷項稅額中抵扣,因此該中小企業(yè)的可抵扣進項稅額為5.5萬元。

4.非免賠額房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為免賠額項目應(yīng)該怎么做?

1.政策明確規(guī)定

15號新聞稿第九條明確規(guī)定,進項稅不按明確規(guī)定抵扣。金華財稅網(wǎng)房產(chǎn)發(fā)生變更,用于允許抵扣進項稅的,變更后的次月按以下公式計算可抵扣進項稅:

可抵扣進項稅額=增值稅抵扣聯(lián)注明或計算的進項稅額×房地產(chǎn)市場價值率

2.個案研究

2016年7月1日,Y中小企業(yè)購買員工宿舍兩層100萬(進項稅11萬,不能抵扣)。在十月的前夕,中小企業(yè)把他們的平房變成了工廠。如何進行?

金融事務(wù)

處理?

假設(shè)該房產(chǎn)的市值為70萬

房地產(chǎn)市場價值率=70/100=70%

可抵扣進項稅= 11 * 70% = 7.7萬元

2016年11月可抵扣進項稅額為7.7 * 60% = 46200元,剩余40%從2017年12月銷項稅額中抵扣。

提醒:

根據(jù)36號文件附件二第二條第一款的明確規(guī)定,

投資

對于出租的房地產(chǎn)和在施工現(xiàn)場建造的臨時建筑和建筑物,進項稅兩年內(nèi)不適用上述扣除的明確規(guī)定。

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