昨天，魯西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過產(chǎn)權公告的方式，收購了某市13338.4平方米(相當于20畝)的農(nóng)用地。轉(zhuǎn)讓前提中寫明該地塊違法建筑小于等于3.0，經(jīng)濟適用住房分配的具體要求是:廉租住房分配比例不低于地面總居住面積的5%，公共租賃住房分配比例不低于地面總居住面積的5%。這一公開公布的轉(zhuǎn)讓前提規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)必須承擔建造保障性住房的法律責任。

公司的一些財務人員很不解。根據(jù)實際理解，廉租房建設、經(jīng)濟開發(fā)商品房和公共租賃住房應該是中央政府的行為。作為民營企業(yè)，民營經(jīng)濟發(fā)展必須承擔建設的特殊任務？這個轉(zhuǎn)讓前提下的配置要求是否有政策依據(jù)？

強制分配政策的歷史背景

自2011年以來，中央各級政府相繼出臺了關于房地產(chǎn)價格調(diào)整和保障性住房建設的相關明確規(guī)定或?qū)嵤┮庖?。這樣，在社區(qū)建設過程中，經(jīng)濟適用房的分配被作為征地的前提條件和強制準入的手段。

2011年2月28日，魯西所在地邢臺市發(fā)布了《中央人民政府政務院關于加快保障性安居工程建設的實施意見》(鄭績[2011]28號)，其中第四條第二款指出，保障性住房應按比例分配。作為一項強制性措施，住房分配應該進行。自2011年3月1日起，上市出售的產(chǎn)房公共設施新建項目必須按項目總面積10%以上(廉租住房5%，公共租賃住房5%)的比例配置保障性住房，并在規(guī)劃和出讓前提中予以明確。建設項目未按時實施的，不予辦理土地出讓、公共設施建設規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、預購許可證等手續(xù)，并依法追究相關機構(gòu)和相關工作人員的法律責任。

2011年4月6日，河北省天津市人民政府還發(fā)布了《河北省天津市人民政府關于加快保障性安居工程建設的實施意見》(石[2011]6號)，其中第五條明確規(guī)定: (一)強制分配保障性租賃住房。市規(guī)劃機構(gòu)牽頭，邊境和住房保障部門參與。3月初之前，將對2010年6月1日以來取得住宅建設公共設施的工程項目進行全面查處，嚴格執(zhí)行劃撥要求。如果確實難以強制分配和建設，可以通過對違法建設進行必要的改進來滿足分配和建設的要求。對于確實難以建設的項目，必須經(jīng)市保障性安居工程副組長批準。

2010年6月1日以后，普通商品房項目以住宅總面積5%的比例配建廉租房；自2011年3月1日起，上市出售的產(chǎn)房公共設施新建項目按項目總面積的10%(廉租住房5%，公共租賃住房5%)比例配置保障性租賃住房。配建的廉租住房無償移交給中央財政；配建公共租賃住房的，中央財政按建筑安裝成本價回購。經(jīng)濟適用住房租賃按住宅總面積的15%比例分配給中央財政主導融資的經(jīng)濟發(fā)展適用住房項目，由中央財政按照物價局核定的經(jīng)濟發(fā)展適用住房銷售價格回購；非政府融資的經(jīng)濟適用住房項目和劃撥建設的經(jīng)濟適用租賃住房，由中央財政按照物價局核定的經(jīng)濟適用住房銷售價格，扣除收入和管理費用后回購。住宅區(qū)改造和舊城改造項目，按照住宅區(qū)規(guī)劃總面積扣除搬遷安置總面積后，按5%的比例配置保障性租賃住房，由中央政府按建筑安裝成本價回購。建筑安裝成本價以公安局判定的中心評估價為準。每年季度前，市財政評估中心應當制定回購評估價格，并提供給住房保障部門。強制分配的保障性租賃住房所有權歸中央所有。

未制定保障性租賃住房分配建設計劃，或者市保障性安居工程項目負責人簽署批準意見的，市規(guī)劃建設房管機構(gòu)不得同時辦理建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、社區(qū)預購許可證等手續(xù)。

為了加快保障性住房建設項目的進度，保證公司完成專項任務時如何合法避稅，不僅邢臺各省市增加了保障性住房強制分配建設的前提。中央政府長期以來是經(jīng)濟適用房建設唯一的融資整體，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)公司只要進行住宅開發(fā)，都必須建設。因此，作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，公司的財務人員對保障性住房的稅收制度有一個正確的認識，并按照政策明確執(zhí)行，這樣公司就可以享受相應的稅收優(yōu)惠。

相關稅收制度

廉租房相關公司的合法避稅制度主要體現(xiàn)在司法部和國家研究院

我局關于廉租住房經(jīng)濟發(fā)展如何適用合法避稅房屋及房屋租賃的通知(財稅[2008]24號)。第一條第二款明確規(guī)定，建設廉租住房公共設施、經(jīng)濟適用住房、經(jīng)營管理廉租住房的單位，按照中央規(guī)定的價格免征一個城市的農(nóng)用地使用稅，并保障廉租住房公共設施的簡易出租。