「公司注冊查詢」問：房地產(chǎn)企業(yè)應怎樣確定土地成本價
2021-04-13 14:18:28
[謎題]
我是一家中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)總監(jiān)。2009年底，我公司征用并開發(fā)了石頭的農(nóng)地。該地塊位于老城區(qū)，涉及拆遷補償?shù)难a償問題。開發(fā)前，我公司根據(jù)拆遷戶的具體情況，與拆遷戶簽訂拆遷補償協(xié)議，包括補償拆遷戶的房屋、農(nóng)田、雜草等公司登記查詢專用公共設(shè)施，并承諾在原居住區(qū)落戶。房屋竣工并滿足到房前提后，我公司與被拆遷人簽訂房屋安置協(xié)議，確定需要安置的單位數(shù)量，并在拆遷安置協(xié)議上注明價格。根據(jù)國家研究所的說法
《關(guān)于外商投資中小企業(yè)從事城市社區(qū)建設(shè)項目征收營業(yè)稅問題的批復》(國發(fā)〔1995〕549號)明確規(guī)定，需償還的總面積中相當于拆遷面積的部分由當?shù)卣Ц?/p>
行政機關(guān)應當根據(jù)同一類型居住房屋的成本價進行核算
。公司應該如何確定成本價？我應該在哪個星期付款
？
[解決方案]
《營業(yè)稅組織法》法律法規(guī)第二十條明確規(guī)定，納稅人有本法第七條所述價格明顯偏低且不執(zhí)行的，或者相當于本細則第五條所列無銷售的應稅行為的，其銷售按照下列順序確定:
(一)按照納稅人近期同類應稅行為的平均價格；
(二)按其他納稅人近期同類應稅行為的平均價格；
(三)按下列公式計算:
銷售額=開業(yè)生產(chǎn)成本或工程建設(shè)生產(chǎn)成本×(1+生產(chǎn)成本利潤)→(1-營業(yè)稅)
第二十五條明確規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓農(nóng)用地所有權(quán)或者出售房地產(chǎn)，采取預繳方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生的周為其收到預繳款項之日。
本細則第五條所稱納稅人將不動產(chǎn)或者農(nóng)用地的所有權(quán)無償交給其他單位或者個人的，納稅義務(wù)自不動產(chǎn)或者農(nóng)用地的所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起發(fā)生。
納稅人有本細則第五條所稱自建行為的，納稅義務(wù)發(fā)生的周為銷售自建房屋納稅義務(wù)發(fā)生的周。
符合明確規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)公司登記查詢步驟中，被補償房產(chǎn)總面積等于原房產(chǎn)總面積的，應按同類型住宅區(qū)成本價評估“出售房產(chǎn)”的營業(yè)稅；納稅義務(wù)發(fā)生的周是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的日。
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